ベランダとバルコニーは一般的に同じものとして扱われていますが、不動産会社などの実務で使う人間にとってもそれほど区別することは無いように思います。
一応、言葉としては
バルコニー：屋根や上層階のないオープンタイプのもの
ベランダ：上に屋根や上層階のあるもの
シノケン ソニー銀行
という区別で、アパート、マンションの殆どはベランダと言うことになります。
しかし、ベランダよりもバルコニーと言ったほうがイメージが良いからか、最近は不動産広告などではバルコニーと表記される事が多くなっています。
また、庇（ひさし）がついてるのをベランダ、ついてないのをバルコニーとするケースもあります。
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